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【引用】房地产能避免市场硬着陆  

2012-01-06 21:06:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       金融泡沫与房地产泡沫互为推手,相互提携,一起快速上升,然后一起从空中楼阁中跌落,如果中间没有松软介质阻拦,必然应声落地,伤筋动骨,甚至于粉身碎骨(特别是房地产成熟的市场)。资本投到哪里,哪里就是一片繁荣景象和忙碌的身影,大开发大建设,房地产也必是其中的重头戏,只要在快速行驶的火车向窗外看,便知哪个城市塔吊多,这里的资本聚集也就越大,房地产的价格也越高,在这里就容易出现金融与房地产双泡沫现象。如果此时制定对策遏制金融泡沫的出现,房地产双泡沫也会应声熄火,回归理性水平。因为市场是一台没有方向的机器,不知道什么是应该做的。目前,由于近期国家房地产调控政策效果开始显现,部分城市房价开始下调,房价下跌开始引发社会和媒体关注,甚至认为房价即将崩盘并引发一系列风险,同时国际社会也开始唱空中国。分析中国房地产市场实际情况,既不能忽视调整中的风险,也不宜过度夸大其词。

在1890至2007年长达120年的历史中,美国房地产崩盘仅发生过两次:一次是在一战前至二战结束,房地产整体疲弱,是大萧条影响了房地产市场的复苏,这次硬着陆没有给经济带来太大的直接影响;第二次是美国IT泡沫在2000年破灭后,美联储前主席格林斯潘迅速放宽了货币政策,使得美国经济起死回生,货币宽松政策和华尔街金融高管过分贪婪,直到08年出现金融泡沫与房地产泡沫双破灭,对全球经济和金融产生了重大冲击。日本在二战后经历了三次较大的房地产市场调整,前两次并未出现硬着陆,也未对经济产生重大影响。只是第三次调整,引起了严重金融风险和经济硬着陆。为什么有些是硬着陆,有些是软着陆呢?硬着陆往往发生房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。所谓成熟阶段,指的是供给已经能够基本满足居民的居住需求。从一手房和二手房交易量比例来看,在房地产市场比较成熟的欧美国家,二手房是交易的主体,占交易总量的80%以上。另一方面,一些发达国家在进入经济增长动力不足时期之后,往往采用扩张性货币政策来刺激需求,进而使得资产市场(特别是房地产市场)脱离实体经济面快速上涨形成泡沫。当维持泡沫的条件无法持续时,市场就会崩盘。除了德国以外,美国、日本、英国等在进入“后工业时代”以后,都曾因未能确立新的经济增长动力而过度依赖房地产和金融业的,从而为以后的危机埋下伏笔。其次,房地产成为了企业和家庭的重要金融资产之后,房地产往往作为抵押品推动信用扩张,使得房地产市场脱离实体经济过度发展,居民和企业都卷入房地产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜,使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和投资信托产品循环放大,出现了金融与房地产双泡沫。

       中国的金融与房地产还处在不成熟和早期上升阶段,仍属于发展中市场,刚性需求量大,虽然有大量闲置房,在国家政策打压下,通过市场压价交易很快会被刚需住户填补,即便是北京、上海等少数一线城市,二手房交易量占比,才上升到60%左右,并且还有13亿多人在那抬轿呢?谁不向往北京和上海,只要你给我机会,我就会去买房居住。举个简单的例子,比如一个东北农村人,如果他有50万,会在县城买房,如果有100万,会在地级市买房,如果有300万,会在省城买房,如果有1000万,他可能会去北京去买房,以后孩子高考进入清华和北大的几率更大。这是事实,谁也否认不了的。中国内地城镇化率还不足50%,离国际水平70%还很远,中国如果要达到这个目标,在未来20年,每年将有1500万以上的农民转化为城镇人口。再加上中国民众对住房看得很重,且不喜欢大量负债,家庭的整体负债率很低。2010年,中国内地住户贷款占GDP只有28%,而美国在2006年,美国住户债务余额占GDP高达170%。中国政府出台的一系列调控措施,抑制了房价的过快上涨,削弱了房地产市场的金融属性。当前一些城市出现的房地产价格回落,是政府主动调控的结果,而非房地产市场自我恶化、发展乏力所造成。针对今后中国房地产市场走势,政府仍拥有很大政策调整空间和灵活度,并且拥有3万多亿美元的外汇储备,约16万亿元的存款准备,近2万亿元的央行票据等作后盾,以预防不测,还有什么可怕的呢?中央和地方政府还拥有数十万亿的国有资产,可在必要时用来弥补财政的不足。
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